Bessere Renditen sind die Quintessenz aus der neuesten Erhebung von DB Immobilien zu den Kaufpreisen von Anlageobjekten. Im Klartext: Die Kaufpreise haben etwas nachgegeben, bewegen sich aber besonders in den Investmentzentren nach wie vor auf hohem Niveau. Das jährlich von DB Immobilien veröffentlichte Tableau enthält die aktuellen Miet-/Kaufpreis-Multiplikatoren, errechnet nach der Formel: (Nettokaufpreis + Erwerbsnebenkosten) / Jahresnettomiete. Damit werden Durchschnittswerte für Bestandsobjekte ohne nennenswerten Instandhaltungsstau mit fünf- bis zehnjährigen Mietlaufzeiten an den Filialstandorten von DB Immobilien dargestellt.

Im horizontalen Vergleich zwischen den Städten treten dabei erhebliche Unterschiede auf. Um dies zu veranschaulichen, hat DB Immobilien einen so genannten "Renditebaum" aufgestellt, der, bezogen auf die fünf Investmentzentren und vier weitere Städte im Westen, die Kaufpreisspannen für verschiedene Lagen illustriert. Bemerkenswert ist die Praxisnähe der Darstellung: Die rare 1a-Lage bildet eine dünne Spitze, während vom Wipfel abwärts ineinander greifende Äste folgen, die den sich nach unten hin verdickenden - weil zahlreicheren - guten und dann einfacheren Lagen entsprechen. Die Gesamtspanne reicht vom Geschäftshaus in der Top-Lage von Stuttgart mit 20,5 Jahresmieten oder ca. 3,9 % Nettorendite bis hin zur Gewerbehalle am Stadtrand von Köln oder Karlsruhe mit 9 Jahresmieten bzw. ca. 8,9 % Nettorendite. Die Nettorendite errechnet sich hierbei aus dem Verhältnis zwischen dem Reinertrag (Jahresnettomiete abzüglich durchschnittliche Bewirtschaftungskosten von 20 %) zum Kaufpreis inklusive Kaufnebenkosten.

Der Kaufpreis-Zenit ist überschritten
Vor genau einem Jahr wurden für die Investmentzentren die höchsten Kaufpreise der letzten fünf Jahre festgestellt. Im Vergleich dazu ist das Bild im 2. Quartal 2002 eindeutig: Es geht nirgends weiter aufwärts und im Durchschnitt bereits abwärts mit den Multiplikatoren. Obwohl die Mieten nicht mehr steigen, ziehen damit die Renditen an, die Käufer erwerben günstiger als vor einem Jahr. Der Gewerbeimmobilien-Boom des beginnenden Jahrtausends ist vorbei. Selbst in den 1a-Lagen der Top-Standorte haben die Kaufpreise für Geschäftshäuser im Schnitt um 0,3 Jahresmieten nachgegeben. In Berlin ging es sogar um eine Jahresmiete nach unten, wobei dort auch gravierende Rückgänge des Gesamtumsatzes im Gewerbeimmobilienbereich zu verzeichnen waren. In Stuttgart fielen die Multiplikatoren rund um eine halbe Jahresmiete, während Frankfurt, Hamburg und Köln sich noch behaupteten. In anderen Großstädten im Westen war ein stärkerer Preisrückgang zu beobachten, dort verloren die Kaufpreise in den besseren Lagen zwischen 0,4 und 0,5 Jahresmieten; für Bürohäuser in der Peripherie werden durchschnittlich sogar 0,8 Jahresmieten weniger als im Vorjahr bezahlt. Im Osten geht die Marktbereinigung mit nochmals um 0,5 bis 0,8 gefallenen Miet-/Kaufpreis-Vervielfältigern weiter. Allerdings weisen Dresden und Potsdam mit 16 Jahresmieten für die 1a-Lage ein beachtliches Preisniveau auf, während Rostock und Chemnitz mit 12,5 bzw. 13 als Spitzenvervielfältiger mit sehr hohen Renditen locken. Selbst die seit vielen Jahren stabilen Mittelstädte mit ihren engen Märkten zollen dem Trend Tribut, wenn auch in abgeschwächter Form und hauptsächlich 2. Lagen sowie Stadtteil-Lagen betreffend.

Der internationale Wettbewerb und die Politik der Banken drücken die Preise
Bei den Großinvestments hat sich der Wettbewerb mit den europäischen Topanlage-Standorten verschärft. Nach langer Resistenz war die Anpassung an die höheren Renditen der ausländischen Metropolen für die deutschen Investmentzentren überfällig. Diese Entwicklung könnte mit dem zur Jahresmitte erwarteten Inkrafttreten des 4. Finanzmarktförderungsgesetzes noch mehr Schub bekommen. Es ist anzunehmen, dass der Wegfall der Obergrenze von 20 % des Fondsvolumens für außereuropäische Investitionen in großem Stil von den deutschen Fondsgesellschaften genutzt wird. Der Preisdruck auf den deutschen Investmentmarkt wird dadurch eher noch wachsen.

Eine andere aber nicht weniger wirkungsvolle Bremse für den Investmentmarkt ist die restriktiver gewordene Kreditvergabepolitik der Banken. Besonders für private Anleger und mittelständische Projektentwickler wird dadurch der Investitionsspielraum erheblich eingeschränkt. Es kommt zu einer Nachfrageverknappung mit Umsatzrückgängen und negativen Preiseffekten in der Folge.

Der Gewerbeimmobilienmarkt reagiert zunehmend sensibler auf äußere Einflüsse
Naturgemäß wirkt sich eine schwache Konjunktur, bezogen auf die Immobilienmärkte, als Erstes in Form einer zurückgehenden Flächennachfrage, besonders im Bürobereich, aus. Letzteres und der damit verbundene tendenzielle Mietpreisrückgang hat in der Vergangenheit mit einem relativ großen Timelag von mindestens einem Jahr dann auch die Investitionstätigkeit beeinflusst. Dieser Timelag existiert heute offenbar nicht mehr. Die Beteiligten am Gewerbeimmobilienmarkt reagieren - ähnlich wie im Aktienmarkt üblich - bereits auf negative Meldungen oder Prognosen, bevor noch wirklich etwas passiert ist. Selbst bei Renditeobjekten mit langfristigen Mietverträgen und guten Mietern, wird die Nachhaltigkeit plötzlich in Frage gestellt, werden vorsorglich Sicherheitsabschläge gebildet, obwohl doch niemand heute wissen kann, wie der Mietmarkt in fünf oder gar in zehn Jahren aussehen wird. Wir werden uns daran gewöhnen müssen, dass psychologische Faktoren mehr und mehr in den bisher eher für "steinern" gehaltenen Immobilienmarkt Einzug halten.

Die direkte Immobilienanlage muss gegenüber der indirekten wieder an Boden gewinnen
Ein Ausdruck der allgemeinen Verunsicherung auf dem Anlagemarkt sind die ungeheuren Mittelzuflüsse, die derzeit die Offenen Immobilienfonds mit einer Rekordmarke von 6,8 Milliarden € allein im ersten Quartal 2002 erfreuen. Trotz der erheblich höheren Renditechancen bei der direkten Immobilieninvestition, geht der Trend zur indirekten Anlage. Selbstverständlich spielt auch hierbei die bereits erwähnte Finanzierungsschwierigkeit für kleinere und mittlere Anleger eine Rolle. Bleibt zu hoffen, dass die Offenen Fonds wenigstens einen Gutteil der eingesammelten Mittel in Deutschland investieren und damit den Gewerbeimmobilienmarkt stützen. Ebenfalls zu hoffen ist, dass die Banken ihre frühere Liebe zum Baufinanzierungsgeschäft neu entdecken, damit auch private Anleger wieder direkt in Immobilien investieren und mittelständische Entwickler wieder kreativ projektieren können. Wer kann, sollte jetzt Gewerbeimmobilien kaufen. Die Preise sind günstig und die Renditen attraktiv. Wer weiß, wie schnell das Blatt sich wieder wendet.

Heidelberg, Mai 2002

Hans-Jürgen Schwanz
Leiter des Geschäftsbereiches Gewerbe/Investment DB Immobilien