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Betriebskosten senken
Je höher die Betriebskosten einer Immobilie, desto unattraktiver ist sie für den Mieter. Denn der interessiert sich letztlich nur für die monatliche Gesamtbelastung. Weil das so ist, gibt es einen deutlichen Trend: Betriebskosten sparen. Viele Vermieter haben Maßnahmen getroffen, um die zweite Miete möglichst gering zu halten.
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Die Studie kategorisiert Büroimmobilien, indem sie insgesamt
19 Qualitätsfaktoren (z.B.: Parkplätze, Standort, Kabelverlegung)
vergleicht. Hierzu sind 1.200 Führungskräfte befragt worden, die
die einzelnen Kriterien gewichteten. Je nach Qualität wurden dann -
ähnlich dem Hotelprinzip - ein bis fünf Schlüssel vergeben, um die
Immobilien vergleichbar zu machen.
Das Bewirtschaftungskosten-Handikap sagt aus, ob eine Immobilie
einer Klasse vergleichsweise teuer oder günstig im Unterhalt ist und
wo die Einspar-Potenziale liegen.
Der Studie liegt ein (auch einzeln erhältlicher) Benchmarker
(eine Drehscheibe) bei, anhand dessen sich schnell ermitteln
lässt, welches Betriebskosten-Handikap eine Büroimmobilie hat.
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2003 stiegen die Betriebskosten laut des aktuellen Key-Report Office des Gewerbeimmobilien-Maklers Atis Real Müller um 3,7 Prozent auf durchschnittlich rund 2,81 Euro je Quadratmeter im Monat. Während manche Positionen wie etwa Wartung und Inspektionen deutlich billiger wurden, stiegen vor allem die Energiekosten: um immerhin 21 Prozent. Zu etwas anderen Ergebnissen kommt übrigens die Betriebskosten-Studie „Oskar 2004“ des Maklerhauses Jones Lang LaSalle: deren Experten ermittelten einen insgesamt stärkeren Anstieg der Bewirtschaftungskosten im Jahr 2003 um durchschnittlich neun Prozent auf 2,97 Euro pro Monat und Quadratmeter.
Die Höhe der Betriebskosten hat einen erheblichen Einfluss auf Rendite und Wert einer Büroimmobilie. Denn der Wert wird nach dem Ertragswertverfahren berechnet. Wie viel bereits kleine Differenzen ausmachen können, verdeutlichen die Fachleute von Atis Real Müller mit einer Beispielrechnung: Werden bei einem 8.000-Quadratmeter-Bürogebäude nur 10 Cent monatlich pro Quadratmeter eingespart, so steigt der Wert der Immobilie laut Ertragswerttabelle um 130.000 Euro, rechnen die Experten vor.
Der aktuelle Key-Report Office kommt für die einzelnen Nebenkosten-Arten auf folgende Entwicklungen:
Stabil Versicherungsprämien
Entgegen der eigenen, in der Vorjahres-Studie geäußerten Vermutung blieben die Versicherungsprämien nahezu unverändert. Grund: Der Wettbewerbsdruck unter den Versicherungskonzernen werde genutzt, die Immobilieneigentümer schrecken nicht mehr vor einem Wechsel zurück. Zu einem ganz anderen Ergebnis kommt in diesem Punkt übrigens die „Oscar“-Studie des Konkurrenten Jones Lang LaSalle: Deren Erhebung zufolge stiegen die Versicherungsprämien um 27 Prozent (unklimatisierte Gebäude), beziehungsweise um 64 Prozent (klimatisierten Gebäude).
Grundbesitzabgaben
Bei den Grundbesitzabgaben gab es laut Key-Report Office keine nennenswerten Veränderungen. Lediglich die Kosten für die Müllabfuhr stiegen. Hier lassen sich jedoch Einsparungen erzielen. Etwa durch konsequente Mülltrennung oder durch die Beauftragung eines privaten Müllentsorgers.
Energiekosten
Die Energiekosten stiegen deutlich um 21 Prozent auf jetzt durchschnittlich 0,81 Euro pro Quadratmeter im Monat. Grund: Ökosteuer und steigende Öl- und Gaspreise.
Deutlich günstiger: Wartung/Inspektion
Die Kosten für Wartung und Inspektionen sind deutlich um 23 Prozent gesunken. Das hat laut Key Report Office zwei Gründe. Zum einen würden viele Eigentümer angesichts sinkender Renditen diese Leistungen auf das Notwendigste zurückfahren. Zum anderen herrsche eine zum Teil ruinöse Konkurrenz unter den Facility Management-Dienstleistern.
Facility Management
Nur minimale Kostensteigeruingen gab es bei infrastrukturellen Facility Management-Dienstleistungen. Diese lassen sich laut Report mit erhöhtem Aufwand für die Pflege des Eingangsbereichs und der Außenanlagen begründen. Diese Bereiche seien die Visitenkarte eines Hauses. Weil der erste Eindruck für eine erfolgreiche Vermietung entscheidet, werde hier wahrscheinlich mehr Aufwand betrieben, mutmaßen die Experten. Die Reinigungskosten sind demgegenüber gesunken. Grund: Bei Leerständen werden die Reinigunsgintervallen gesenkt oder ganz ausgesetzt.
Wartung nicht vernachlässigen
Das Geld ist in wirtschaftlich schwierigen Zeiten knapp. Doch wer die regelmäßige
Wartung der technischen Anlagen vernachlässigt, spart an der falschen Stelle.
Eine unzureichende Wartung zieht meist hohe Reinvestitionskosten nach sich.
Mit moderner Technik lässt sich Geld sparen. Bei Bürogebäuden lassen sich personalintensive
Dienstleistungen durch Technik ersetzt. So könnten im Schnitt zehn Prozent der
gesamten Betriebskosten eingespart werden, erläutert Atis-Sprecher Kalthoff -
in Einzelfällen sogar deutlich mehr: Bei einem Kunden sei es bereits möglich
gewesen, 24 Prozent ohne Qualitätsverlust einzusparen. (Frank Kemter)
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