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Fallen bei der Spekulationsfrist
Von Frank Peter Unterreiner
Die Spekulationsfrist bei Immobilien beträgt zehn Jahre. Das bedeutet, wenn zwischen Kauf und Verkauf weniger als
zehn Jahre liegen, muss ein eventueller Gewinn versteuert werden. Die Regelung erscheint klar, doch das Problem
liegt wie so oft im Detail. Es gibt eine ganze Menge Steuerfallen und wichtige Details. So kommt es beispielsweise
darauf an, wie lange das Grundstück im Eigentum war. Es ist unrelevant, wann die Immobilie gebaut wurde. Wenn jemand
am 1. Mai 1996 ein unbebautes Grundstück erworben hat und erst in diesem Jahr ein Haus darauf erstellt, ist die
Spekulationsfrist trotzdem am 2. Mai 2006 abgelaufen.
Wer ein Grundstück geschenkt bekommt oder es erbt, darf sich doppelt freuen. Die Spekulationsfrist begann mit dem
Erwerb durch den Schenker oder Erblasser. Haben die Eltern das Haus in den sechziger Jahren gebaut oder gekauft,
ist die Spekulationsfrist längst kein Thema mehr. Die Immobilie kann sofort veräußert werden, es fällt kein
Spekulationsgewinn an. Aber es gibt gefährliche Fallen.
Steuerfalle: Gemischte Schenkung
Die so genannte gemischte Schenkung kann zur Steuerfalle werden. Darauf weist die HypoVereinsbank hin. Beispiel:
Ein Vater schenkt seinem Sohn ein Haus, will aber ein Wohnrecht oder eine Rente als teilweisen Wertausgleich. Bei
der Anschaffung vor sieben Jahren - die Spekulationsfrist ist noch nicht abgelaufen - war das Anwesen 350.000 Euro
wert, inzwischen sind es 600.000 Euro. Das Wohnrecht hat einen Wert von 300.000 Euro, dann muss der Vater 125.000
Euro versteuern. Die Rechnung sieht so aus: 600.000 Euro minus 350.000 Euro ergibt 250.000 Euro; davon die Hälfte,
weil entgeltlich erworben, macht einen Spekulationsgewinn von 125.000 Euro.
Vom Betriebs- zum Privatvermögen
Wird eine Immobilie aus dem Betriebs- in das Privatvermögen übernommen, beginnt die Spekulationsfrist neu zu laufen.
Es ist dabei völlig unerheblich, wann die Immobilie als Betriebsvermögen angeschafft wurde.
Vorsicht bei Ostimmobilien
Wurde das Objekt nach dem 31. Juli 1995 angeschafft und vermietet, dann rechnet der Fiskus die volle in Anspruch
genommene Abschreibung an. Das ist ganz besonders bei Ostimmobilien aufgrund der hohen Sonderabschreibung
schmerzhaft. Beispiel: Ein Investor erwarb ein Mehrfamilienhaus für 400.000 Euro (350.000 Euro Gebäudeanteil,
50.000 Euro Grundstück) und seine in Anspruch genommene Abschreibung (Sonderabschreibung plus lineare Abschreibung)
betrug stattliche 203.000 Euro.
Jetzt verkauft der Investor für 450 000 Euro. Versteuern muss er die 50.000 Euro plus die in Anspruch genommene
Abschreibung von 203.000 Euro, also 253.000 Euro. Diese Regelung bewirkt, dass selbst bei einem Verkauf unter
Einstandspreis meist ein Spekulationsgewinn anfällt. Wenn er statt dessen für 300.000 Euro verkauft hätte, also
einen satten Verlust von 100 000 Euro kassiert hätte, muss er immer noch 103.000 Euro als "Gewinn" versteuern. Da
kann es sinnvoller sein, die Immobilie über das Ende der Spekulationsfrist hinaus zu halten. In der Praxis hat
diese Regelung den Wohnungsmarkt im Osten vor dem Preis-Crash bewahrt. Kann man nur hoffen, dass in 5 Jahren der
Markt anders aussieht.
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(Anmerkung der Redaktion: Frank Peter Unterreiner ist freier Immobilienjournalist und schreibt unter anderem für die FAZ-Immobilienbeilagen)
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