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Erbschaftssteuer Von Hans-Casper von Schönfels Schon bald muss das geltende Erbschaftssteuer-Recht geändert werden. Für Immobilien-Erben könnte das teuer werden. Der Bundesfinanzhof in München hat in Zweifel gestellt, dass die geltende Erbschaftsteuer dem Gleichheitsgebot der Verfassung entspricht. Er hat damit ein schwelendes Feuer neu entfacht. Alles geht zurück auf Beschlüsse des Bundesverfassungsgerichtes aus dem Jahr 1995. Damals wurde die Verwendung des Einheitswertes als Bemessungsgrundlage der Erbschaft- und Vermögensteuer für Immobilien als nicht mehr zulässig erklärt. Aus Furcht vor Unwillen des Wahlvolkes hatten Politiker in Bund und Ländern das unangenehme Thema immer wieder vor sich her geschoben. Um zumindest ansatzweise dem Spruch der Verfassungsrichter gerecht zu werden, hat man sich mit Änderungen des Bewertungsgesetzes beholfen, auf welches das seit 1996 geltende Erbschaftsteuerrecht rekurriert. Das Bewertungsgesetz sagt in der Konkretisierung: "Für Feststellungen von Grundbesitzwerten gelten bis 2006 die Wertverhältnisse vom 1. Januar 1996. " Bundesfinanzhof fordert Reform Noch bis zum vergangenen Herbst stand im Bewertungsgesetz als Auslaufdatum der 31. Dezember 2001. Dieses Datum war im vergangenen Jahr auf eine Länderinitiative hin kurzerhand verlängert worden. Das genau hält der Bundesfinanzhof für zweifelhaft. Nach seinem Spruch sind deshalb Steuerbescheide für Erbschaften oder Schenkungen nur noch vorläufig. Eine damit drohende jahrelange Unsicherheit dürften weder der Bund noch die Länder, denen das Aufkommen aus dieser Steuer allein zufließt, durchhalten. Deshalb steht wohl jetzt nach der Bundestagswahl endgültig die Reform ins Haus. Wie werden Grundstückswerte heute ermittelt? Unbebaute Grundstücke werden heute auf Grundlage der so genannten Bodenrichtwerte bewertet. Diese Werte werden von Gutachterausschüssen in den Gemeinden ermittelt. Davon werden zunächst pauschal 20 Prozent abgezogen. Mit diesem Abschlag sollen Überbewertungen infolge individueller Merkmale eines Grundstückes vermieden werden. So kann beispielsweise der Grundstückswert stark gemindert sein auf Grund eines für die Bebauung problematischen Zuschnittes oder durch Immissionsbelastungen. Die Auswertung aktueller Kaufpreisuntersuchungen zeigt, dass mit den Richtwerten für unbebaute Grundstücke im Schnitt nur etwa 70 Prozent des tatsächlich erzielbaren Verkehrswertes erfasst werden. Das derzeitige Ertragswertverfahren bewertet Immobilien niedrig Bebaute Grundstücke werden im Ertragswertverfahren bewertet. Als Wert angenommen wird das 12,5-fache der für das Grundstück im Durchschnitt der letzten drei Jahre erzielten Jahresmiete. Davon abgezogen wird eine Wertminderung nach Alter des Gebäudes. Beim selbst genutzten Wohneigentum tritt an die Stelle der Jahresmiete die ortsübliche Vergleichsmiete. Was wird daran kritisiert? Der "niedrige" Vervielfältiger von 12,5 - so wird vielfach kritisiert - führe im Mietwohnungsbau wie beim selbst genutzten Wohneigentum zu einer viel zu geringen durchschnittlichen "Erfassungsquote" des Grundvermögens. Aktuelle Kaufpreisuntersuchungen zeigen, dass die im Ertragswertverfahren für bebaute Grundstücke ermittelten Werte im Schnitt nur 51 Prozent der Verkehrswerte erreichten (Einfamilienhäuser: 49 Prozent; Zweifamilienhäuser und Eigentumswohnungen: 51 Prozent, Mietwohnungen: 53 Prozent). Welche Reform-Vorschläge gibt es? Einige Bundesländer schlagen deshalb vor, den bisher einheitlichen Vervielfältiger (12,5-fache der Jahresmiete) zu differenzieren. Unterschieden werden soll nach Grundstücksarten und bestimmten Gebäudealtersgruppen. Die Grundlagen für eine entsprechende Klassifizierung stammen aus einer Kaufpreisuntersuchung der Finanzverwaltung aus dem Jahre 1998. Die im geltenden Recht gültigen besonderen Zu- und Abschläge sollen entfallen. Unterschieden werden soll nach diesem Vorschlag zwischen Einfamilienhäusern, Zweifamilienhäusern, Wohneigentum in Form von Eigentumswohnungen sowie Mietwohngrundstücken. Hinsichtlich des Gebäudealters sind Unterscheidungen vorgesehen zwischen Gebäuden, die bis 1948 errichtet wurden, die in der Zeit von 1948 bis 1989 errichtet wurden und nach 1989 errichteten Gebäuden. Für Einfamilienhäuser soll ein Vervielfältiger von 17 gelten, wenn sie vor 1948 fertig gestellt wurden. Dieser Vervielfältiger steigert sich auf das 19-fache für Einfamilienhäuser, die nach 1989 fertig gestellt wurden. Der Wert von Mietwohnungen und Grundstücken soll zwischen dem 12,5- und 15,5-fachen der Jahresmiete liegen. Diese Änderungen würden aber wieder nur eine Übergangslösung bringen. Sachverständigenkommission schlug Neuregelung vor Basis für eine grundsätzliche Neuregelung könnten Vorschläge einer vom Bundesfinanzminister zu Beginn der Legislaturperiode eingesetzten Sachverständigenkommission sein. Diese Kommission plädiert dafür, bebaute Grundstücke künftig grundsätzlich nicht mehr nach dem Ertragswertverfahren, sondern im Sachwertverfahren - getrennt für Boden und Gebäude - zu bewerten. Vor allem das selbst genutzte Wohneigentum soll dem Sachwertverfahren unterzogen werden. Ausgenommen werden sollen von diesem Verfahren Mietwohngrundstücke, für die weiter ein Ertragswertverfahren gelten soll. Hier sei für den Kaufpreis und damit für den Verkehrswert, so die Sachverständigen, die laufende Rendite maßgebend, nicht aber die Investitionskosten, die einem Sachwertverfahren zu Grunde gelegt werden müssten. Bei Mietwohngrundstücken gebe es zudem keine Probleme bei der Ermittlung der Miete, da die tatsächliche Miete zu Grunde gelegt werden könne. Welche Vorschläge zum Zuge kommen, ist noch offen. Nur eins scheint sicher: Es wird zur höheren Bewertung des Grundbesitzes kommen. Die Erbschaftsteuer und die Schenkungsteuer werden vor allem bei größeren Immobilienvermögen steigen.
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