Immobilienfonds:
Darauf sollten Anleger achten

Von Thomas Engels

Geschlossene Immobilienfonds versprechen grundsätzlich Sicherheit und eine stabile Rendite. Allerdings gilt dies nicht für jeden Fonds: So wie es gute und schlechte Aktieninvestments gibt, kommt es auch bei Fonds auf die Details an. Wer in den falschen Fonds investiert, bekommt eine deutlich geringere Ausschüttung. Im schlimmsten Fall hat der Anleger sein Geld komplett in den Sand gesetzt.

Wichtig: Sorgfältige Überprüfung des Fondsinitiators und des Emissionsprospektes
Daher ist eine sorgfältige Überprüfung des Fondsinitiators und des Emissionsprospektes das A und O jedes Fondsinvestments. Alle wichtigen Informationen können Sie in der Regel relativ schnell dem jeweiligen Emissionsprospekt und der Leistungsbilanz des Initiators entnehmen - eine Lektüre, die im Zweifel viel bares Geld Wert ist.

Die Überprüfung sollte beim Fondsinitiator beginnen: Schauen Sie sich zunächst die Leistungsbilanz des Fondsanbieters an. Nur erfahrene Initiatoren, die auf zahlreiche erfolgreiche Fonds und eingehaltene Ertragsprognosen verweisen können, sollten in die engere Auswahl kommen.

Risikostreuung: Fonds mit mehreren Einzelobjekten
Bei Falk-Fonds investiert der Anleger in ein gestreutes Immobilienportfolio mit mehreren Einzelobjekten. Mit größeren Beträgen ist Streuung auch durch mehrere Fondsanteile von Ein-Objekt-Fonds möglich. Denn allein ein Objekt in einer sehr guten Lage schützt nicht vor bösen Überraschungen.

Durch den Kauf von fertiggestellten und voll vermieteten Objekten lassen sich Baukosten-, Bauzeiten- sowie Vermietungsrisiken vermeiden. Denken Sie auch an die Nutzungsflexibilität. Wurde ein Gebäude für eine spezielle Nutzung - etwa ein Hotel - entworfen, kann es zu Problemen bei einer möglichen Nachvermietung kommen.

Die Lage des Objektes entscheidet über das Risiko
Überprüfen Sie auch die Risikostreuung in Bezug auf die Lage der gewählten Objekte: Die Gebäude sollten sich an unterschiedlichen beziehungsweise an den historisch strukturstärksten Standorten befinden. Ein weiteres Prüfkriterium ist die Mieterdiversifikation. Maximal 20 Prozent der Gesamterträge eines Fonds sollten auf einen Mieter entfallen.

Die jüngste Vergangenheit beweist, dass selbst weltweit renommierte Unternehmen in finanzielle Schwierigkeiten geraten können. Fragen Sie auch nach der Vermietungshistorie. Sie lässt darauf schließen, wie gefragt eine Immobilie ist und wie die Chancen auf eine problemlose Weitervermietung stehen.

Auf die Dauer der Mietverträge achten - Minimum: 10 Jahre
Checken Sie auch die Dauer der Mietverträge. Mindestens 75 Prozent der Vermietungen sollten auf langfristigen Verträgen (mindestens zehn Jahre) beruhen. Wichtig ist auch, dass der technische Zustand der Immobilien durch fondseigene und externe Gutachter hinsichtlich technischer Mängel und eines eventuellen Sanierungsstaus überprüft wurde (technische Due Diligence). Darüber hinaus sollten externe Wertgutachten sowie ein beanstandungsfreier WP-Prospektprüfungsbericht nach der neuen Richtlinie IDW S 4 vorliegen.


Checkliste: Wie sicher ist Ihr Investment?

1.		Kann der Initiator eine positive Leistungsbilanz vorweisen?
2.		Objektrisiko: Sind mehrere Objekte im Fondsportfolio?
3.		Fertigstellungsrisiko: Sind die Objekte komplett fertiggestellt und voll vermietet?
4.		Nutzungsflexibilität: Kann das Gebäude von Unternehmen unterschiedlicher Branchen genutzt werden?
5.		Standortrisiko: Befinden sich die Objekte an unterschiedlichen beziehungsweise an den historisch strukturstärksten Standorten?
6.		Mietausfallsrisiko: Sind die Gebäude jeweils an unterschiedliche Unternehmen vermietet?
7.		Vermietungsrisiko: Wie gut konnten die Gebäude in der Vergangenheit vermietet werden?
8.		Mietvertragsdauer: Sind mindestens 75 Prozent der Flächen langfristig (mindestens zehn Jahre) vermietet?
9.		Technischer Zustand: Wurden die Objekte von Gutachern überprüft? Liegen externe Wertgutachten sowie ein beanstandungsfreier Prospektprüfungsbericht nach IDW S 4 vor?

Auswertung:
Wie viele Fragen konnten Sie mit "Ja" beantworten?

•		bis 2: Wer hat Ihnen denn diesen Fonds empfohlen? Suchen sich einen neuen Berater!
•		3 bis 4: Finger weg. Ihr Investment ist riskant wie ein Optionsschein.
•		5 bis 7: Wägen Sie nochmals Risiken und Chancen des geplanten Investments ab.
•		8 bis 9: Sie haben einen Fonds gefunden, mit dem Sie sehr wahrscheinlich auf der sicheren Seite sind.

(Anmerkung der Redaktion: Thomas Engels ist stellvertretender Vorstandsvorsitzender der FALK CAPITAL AG)

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